COMPRA DE TERRENO

É você conseguiu reunir aquele dinheiro suado durante anos para a compra do terreno tão logo surgisse uma boa oportunidade. A oportunidade chegou e você sem pestanejar assinou o cheque, comprou o terreno e construiu a casa dos seus sonhos.

Se isto já aconteceu com você, considere-se um felizardo, pois o normal é que os seus sonhos virem pesadelos por pura falta de informação. Na maioria das vezes a ansiedade fala mais alto que a prudência, e compra-se primeiro o terreno sem se preocupar em verificar junto à prefeitura local, qual o tipo de construção permitido, ou mesmo, se é permitido construir no terreno adquirido. Isto é um procedimento muito comum e que traz sérias dores de cabeça para os menos avisados ou, para os mais ansiosos.

Para que você não tenha estas temíveis dores de cabeça, preparei uma matéria no estilo perguntas e respostas, partindo do princípio de que você vai comprar o seu primeiro terreno para construir. Não vou entrar no mérito de qual é o melhor terreno para se comprar. Apenas vou relatar procedimentos que devem ser observados nesta etapa. Então, leia com atenção as informações abaixo e fique esperto para que seus sonhos não se tornem pesadelos, e lembre-se: Jamais desconsidere a assistência técnica de um profissional de Arquitetura ou Engenharia na avaliação do terreno que se pretende adquirir.

1. O que deve ser observado durante a visita ao terreno?

Os terrenos de esquina são mais indicados para atividade comercial. Analise com calma se a intenção for para uso residencial, pois há uma perda considerável de área em função dos afastamentos que devem ser deixados em relação às ruas;

Se o terreno estiver coberto de mato, é conveniente efetuar um roçado para uma melhor avaliação das características do solo. Você não vai querer comprar uma pedreira, vai;

Cuidado para a presença de rios ou córregos próximos ou que atravessem o terreno. O afastamento obrigatório por lei federal pode inviabilizar a construção do objeto pretendido;

Verifique se no terreno não passa nenhuma galeria de águas pluviais. Não é permitido construir sobre tais dispositivos. O rompimento de uma galeria pode ocasionar sérios danos à estrutura do imóvel, inutilizando-o totalmente. Além disto, o valor de venda do imóvel é afetado para menos;

Observe se o terreno não configura um talvegue (caminho natural de águas pluviais), ou se é uma bacia (ponto para onde convergem as águas pluviais). Em se tratando de talvegue, fuja dele. No caso de bacia, verifique se há obras de drenagem e se as mesmas são eficientes;

Fique atento para não comprar uma reserva florestal, a menos que o interesse seja o de preservação. Isto é comum acontecer, e a descoberta aparece após o corte da primeira árvore, quando a fiscalização chega para multar;

Avalie os serviços de infra-estrutura presentes no local, tais como: redes de águas pluviais e esgoto, pavimentação, eletricidade e telefone. Com relação à vizinhança, observe o padrão construtivo e se a vista que você tem do terreno pretendido é valorizaste ou desvalorizaste. A presença, por exemplo, de uma favela nas proximidades do terreno implicará na desvalorização do futuro imóvel ali edificado, independente do valor que você tenha gastado na construção do mesmo;

Se o terreno for à beira de rua, com um rio adjacente ou oposto ao mesmo, informe-se sobre a ocorrência de enchentes. No verão, com as fortes chuvas, muitos rios não dão vazão e ás águas invade a via pública, atingindo as construções nas proximidades. Isto também é um fator desvalorizaste que deve ser considerado durante a vistoria ao terreno;

Se o terreno em estudo for à aclive, verifique se há construções acima do mesmo, avaliando o padrão construtivo, presença de lixo e drenagem local. Cortes inadequados, sem as devidas obras de contenção e drenagem podem ocasionar a perda de estabilidade do terreno, gerando quedas de barreiras.

2. Como devo proceder antes de comprar o terreno?

Se você encontrou um terreno dentro das suas possibilidades financeiras, não assine o cheque de imediato. Verifique primeiro se o que você pretende construir pode ser executado neste terreno.

3. Como saber o que é permitido construir no terreno?

Primeiramente você deve assimilar que cada cidade tem sua própria lei de uso do solo e isto quer dizer que para ter o projeto de arquitetura aprovado junto à secretaria de obras da prefeitura local, você deve construir dentro do que estabelece a lei de uso do solo e mais o código de obras. Assim, seu projeto será aprovado com rapidez sem maiores dores de cabeça.
Então, antes de comprar o seu pedaço de solo, o terreno, proceda da seguinte maneira: Após encontrar um terreno que lhe agrade, verifique junto à prefeitura de sua cidade, geralmente na secretaria de obras, os seguintes itens:

O que é permitido construir no terreno (uso residencial, comercial e industrial);

Se for uma área de reserva ambiental;
Se for uma área embargada pela defesa civil;
Se é uma área em processo de desapropriação;
Se for terreno em loteamento, se o mesmo está aprovado na prefeitura, sem pendências de obras de infra-estrutura ou de outra ordem.

O funcionário público lhe informará como você deve proceder para obter estas informações. Para determinadas respostas você terá que preencher um "formulário" e aguardar pelo processamento do mesmo.

4. Quais as informações que estes "formulários" fornecem?

Estes "formulários" trazem, entre outras, as seguintes informações:

Taxa de ocupação - indica a máxima área de construção em projeção horizontal que pode ser ocupada em relação à área do terreno, ou seja, não é permitido ocupar todo o terreno com uma construção. Por exemplo:

Suponha que o terreno tenha uma área de 1000m² e a taxa de ocupação para este terreno seja de 50%. Isto significa que a área construída poderá ocupar no máximo 500m² de projeção horizontal.
Afastamento frontal - indica o recuo que a construção deve apresentar não sendo permitido colar a fachada da casa no rumo do terreno. Você também deve deixar um espaço para a calçada.
Afastamento lateral - indica a distância que a construção deve apresentar em relação às construções vizinhas.
Gabarito - indica a altura máxima que a construção pode atingir.
Estas são apenas algumas das informações que estes "formulários" podem conter. Estes dados vão variar de cidade para cidade, de acordo com a lei de uso do solo e o código de obras.

5. Com o "formulário" em mãos o que eu devo fazer?

De posse destas informações, leia com bastante atenção e esclareça as dúvidas que por ventura existirem. Se necessário, consulte um Arquiteto ou Engenheiro Civil, mas esclareça todas as dúvidas antes de comprar o terreno, porque depois, não terá mais jeito. Guarde bem este "formulário", pois você precisará destas informações mais tarde.

6. Já esclareci todas as dúvidas e o terreno atende aos meus requisitos. Posso assinar o cheque?

Calma, não seja tão ansioso! Que tal verificar se o terreno está com o imposto territorial em dia? Se estiver, ótimo, caso contrário renegocie o valor do terreno.
Também verifique na prefeitura se o terreno que você pretende comprar está averbado (registrado) no nome de quem o está vendendo. Se não estiver, você pode precisar de escrituras bem anteriores e provavelmente terá que pagar uma taxa para regularizar a situação, caso você compre o terreno.
Você também deve procurar saber se há um prazo limite para averbar a escritura na prefeitura, imediatamente após a retirada da escritura registrada em cartório. Algumas prefeituras estabelecem um prazo e ultrapassado este, haverá multa. Portanto, fique atento.
Ah! Não se contente com carnês quitados e nem com certidões negativas de débito que lhe forem apresentados. O melhor é você verificar diretamente na prefeitura se não há mesmo nenhum débito. Paranóia? Não! Apenas prudência.

7. O que mais eu devo verificar com relação ao terreno?

Depois de efetuar os procedimentos anteriores é bom você verificar se o terreno apresenta as demarcações bem definidas em campo. Estas demarcações são aquelas pedras colocadas pelo topógrafo quando da medição do terreno e têm o objetivo de evitar que você invada os terrenos vizinhos e vice-versa.

Portanto, exija estas demarcações de quem está vendendo o terreno, ou então renegocie o valor de venda na hipótese de ter que contratar um topógrafo para executar este serviço.
Preste atenção:

Ao comprar um terreno, você recebe uma planta com as medidas do terreno, inclusive ângulos, sendo assinada pelo responsável técnico que efetuou o levantamento topográfico. Logo, as demarcações têm que estar no terreno, pois nenhum profissional sério assinaria uma planta topográfica sem as devidas marcações.

8. Já resolvi todas as pendências e comprei o terreno. O que mais eu devo fazer?

Agora você deve pagar a taxa referente ao registro da escritura de compra e venda que é feita em cartório. Com a escritura registrada em mãos, você deve dirigir-se à prefeitura local e solicitar a averbação do terreno, isto é, registrar o terreno em seu nome. Se tal medida não for adotada, os registros da prefeitura continuarão acusando que o terreno pertence ao antigo proprietário.

Com esta atitude você irá passar a receber o carne do imposto territorial em seu nome, sendo que o prazo para esta mudança será determinado pelo setor competente da prefeitura.

9. Que outros documentos eu preciso para averbar o terreno em meu nome?

A documentação que você terá que levar para o registro do terreno, pode variar de caso para caso, mas geralmente será:

A escritura de compra e venda registrada em cartório;
A escritura anterior (pode ser necessária se o terreno estiver averbado no nome de outra pessoa);
Cópia do imposto territorial.
Aí, é só dar entrada e acompanhar o processo até o final, quando você receberá novamente a escritura, carimbado e assinado pelo funcionário público responsável pelo registro.

Pronto, as etapas de compra e legalização do terreno já estão resolvidas. Agora vamos passar para os procedimentos relativos à execução e legalização do projeto de arquitetura.

10. Pretendo construir. Que procedimentos devem adotar?

Você vai precisar do projeto de arquitetura para aprovação. Lembra daquele "formulário" que eu falei para você guardar? Pois é, o arquiteto irá utilizá-lo para desenvolver o projeto dentro do que estabelece a lei de uso do solo e mais o que especifica o código de obras.

Você precisará de outros projetos executivos que irão variar de acordo com a complexidade da obra. Geralmente os seguintes projetos são básicos:

Projeto de estruturas;
Projeto de instalação hidráulica e sanitária;
Projeto de instalação elétrica.
Cada projeto listado acima é elaborado por um profissional específico do setor.

11. O projeto de arquitetura já está pronto. O que eu faço agora?

Agora é só assinar todos os projetos, juntamente com o autor de projeto e o responsável técnico pela execução da obra, pagar as taxas devidas e aguardar pela liberação do alvará de construção.

Então, é só começar a construir. Boa Sorte!

Jorge Henrique Pezente (compilação do seu blog)
Engenheiro Civil
www.escolher-e-construir.eng.br